Новостройка или вторичка: какую квартиру выбрать

Самые частые факторы при выборе между вторичным жильем и новостройкой — финансовые возможности покупателя, личные предпочтения, планы на будущее и даже желаемое место проживания. 

Рассмотрим основные моменты и расскажем о плюсах и минусах вторички или новостройки, какие риски есть и что более выгодно для инвестиций.

Квартиры в новостройке

Квартира в новостройке в последние годы стала самым популярным товаром на рынке недвижимости. Большой выбор планировок, выгодная ипотека и акционные предложения застройщиков стали факторами, повлиявшими на высокий спрос. Но это не все плюсы нового жилья. 

Минусы новых домов

Приобретение квартиры в новостройке тоже может быть омрачено рядом минусов. В этом случае риски связаны с тем, что жилье покупается в строящемся доме.

1. Длительное ожидание. На старте продаж цены самые выгодные, но и ждать готовое жилье придется пару лет. 

2. Инфраструктура. Если объект покупается не в развитом районе, то могут быть трудности с инфраструктурой. Эксперты рекомендуют обращать внимание на присутствие уже готовых садиков и школ, магазинов и остановок общественного транспорта. При их наличии – купить квартиру в новостройке выгоднее, чем вторичку.  

3. Необходимость ремонта. Большая часть квартир продается с предчистовой отделкой, т.е. с минимальным ремонтом — стены оштукатурены, на полу есть стяжка, установлены минимальный набор сантехники, стеклопакеты и сейфовая входная дверь.

Но сейчас тенденция меняется. Сегодня все больше застройщиков предлагают вариант с готовым ремонтом. На полу — ламинат высокой прочности, на стенах обои нейтрального цвета под покраску, установлены межкомнатные двери.

Квартира на вторичном рынке

Покупка вторички может быть более сложной и рискованной по сравнению с квартирой в новостройке, но она также имеет свои преимущества. Рассмотрим основные плюсы и минусы такой недвижимости.

Минусы вторички

1. Юридические риски.  Необходимо тщательно проверять историю квартиры. Это позволит избежать судебных разбирательств и возможных проблем с предыдущими владельцами. Например, если в документах купли-продажи не указаны все собственники продаваемого имущества или отсутствует нотариальное согласие супруга.

2. Устаревшая планировка и коммуникации. Приобретение квартиры в старом доме грозит наличием изношенных коммуникаций и неудобной для современной жизни планировкой.

3. Вторичка также может нуждаться в ремонте. Иногда достаточно косметических изменений, но бывает, что жилье может потребовать капитальные работы. Замена проводки, инженерных коммуникаций и пр. Такой ремонт может выйти по цене аналогично с ремонтом в новостройке «с нуля». 

4. Незаконность планировки и внесенных изменений. Как только стали популярны для жизни европланировки, многие вносили изменения в квартиры, не обращаясь за соответствующим разрешением. Поэтому при покупке стоит проверить изначальный технический план объекта, а в случае теплого пола – законность его установки и отсутствие нарушений при подключении к общим ресурсам.

5. Ипотека на вторичное жилье. Большая часть программ господдержки направлена на новостройки, поэтому вероятность купить квартиру на вторичке по выгодной ставке гораздо ниже. Рыночная ипотека зависит от Центробанка и может быть нестабильной.

Что выгоднее для инвестиций

Для принятия решения о том, что выгоднее для инвестиций — новостройка или вторичка, нужно учесть несколько ключевых факторов.

Ценовая динамика

Цена на вторички относительно стабильна и редко показывает резкий рост. Это связано с тем, что вторичный рынок уже устоялся, а цены зависят в основном от состояния самого дома и района, а не от спроса на рынке недвижимости.

Цена на новостройки на начальных этапах строительства значительно ниже, чем на готовое жилье.  По мере завершения стройки и ввода дома в эксплуатацию стоимость квартир растет. Это делает новостройку привлекательной для инвесторов, так как они могут заработать на разнице цен.

Риски инвестирования

Риски на вторичном рынке связаны главным образом с состоянием здания и возможными юридическими проблемами (например, споры по правам собственности). Эти риски можно минимизировать, проведя тщательную проверку документов и технического состояния объекта.

В случае с новостройками основные риски связаны с задержками строительства, банкротством застройщика и качеством выполненных работ. Инвесторы должны внимательно выбирать застройщика и следить за ходом строительства. Проверить застройщика можно на профильных сайтах — его рейтинг, сроки сдачи других объектов и наличие всей необходимой документации для стройки.  

Риски при покупке новостройки и вторички

При покупке как новостройки, так и вторичного жилья существуют различные виды рисков. В первом случае это факторы, связанные со строительством проекта, во втором — юридические стороны сделки. 

Риски новостройки

1. Сроки строительства. Самый распространенный риск в случае новостройки — это задержка сроков сдачи объекта. Застройщики могут столкнуться с финансовыми трудностями, проблемами с подрядчиками или другими непредвиденными обстоятельствами, что приводит к переносу даты ввода дома в эксплуатацию.

2. Качество строительства. Даже если объект будет сдан вовремя, качество строительных работ может оказаться неудовлетворительным. Проблемы могут возникнуть с теплоизоляцией, шумоизоляцией, инженерными сетями и т.д. Избежать проблем, связанных с неоправдавшимися ожиданиями от качества постройки, можно изучив отзывы на предыдущие объекты застройщика и съездив на экскурсию в строящийся комплекс.  

3. Проблемы с документами. Не всегда застройщики своевременно оформляют документы на право собственности. Это может создать дополнительные сложности для покупателя.

4. Изменение проекта. Иногда застройщики вносят изменения в проект, например, уменьшают площадь квартир или меняют планировку. Это может повлиять на конечную стоимость и характеристики приобретаемого жилья.

5. Финансовые риски. Приобретение жилья на ранних стадиях строительства возможны колебания цен на рынке недвижимости, что может повлиять на доходность инвестиции.

Как снизить риски

Существуют рекомендации, которые помогут снизить риски при покупке любой недвижимости. 

1. Самый главный совет — проверить репутацию застройщика/продавца. Изучить отзывы, рейтинги и историю компании. 

2. Проверьте документы. Привлекайте юристов для проверки всех документов, связанных с приобретением недвижимости.

3. Осмотр объекта. Перед покупкой осмотрите жилье лично, обратите внимание на состояние коммуникаций, стен, потолков и других элементов.

4. Страхование. Рассмотрите возможность страхования права собственности и ответственности застройщика, если покупаете квартиру в новостройке. 

5. Консультация специалистов. Привлекайте независимых экспертов для оценки технического состояния жилья и юридической чистоты сделки.

Заключение 

1. При выборе недвижимости для покупки важно понимать, что важнее: скорость заселения и стабильность инфраструктуры или современное жилье с возможностью самостоятельно выбрать планировку и избежать юридических рисков. Тогда в первом случае возможно больше подойдет вторичка, во втором — новостройка.

2. Для покупки квартиры, как объекта инвестирования, определите основную цель вложений и ваши финансовые возможности. Например, если планируется сдача в аренду, то приобретение жилья в новом доме на начальном этапе строительства будет выгоднее в долгосрочном плане. Ее цена ниже, чем квартиры на вторичном, но доход она сможет принести не сразу. 

Стоит учесть наличие и необходимость ремонта. Если жилье находится в старом доме, то приведение его в привлекательное для съемщиков состояние может потребовать больше денежных затрат. По возможности рассмотрите варианты в новом доме с готовым ремонтом от застройщика. Это сэкономит время и силы, и позволит сдавать квартиру сразу после приемки.

3. Если вы покупаете квартиру в новостройке, то самые частые риски — сроки строительства, соблюдение проектной документации, качество строительство и возможное отсутствие развитой инфраструктуры. В случае вторичного рынка, важно уделить внимание юридическим аспектам сделки и техническому состоянию жилья.